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空室が決まらない、家主様のイラダチ、賃貸業者、管理会社を責める、どうでしょうか・・・
家主としてすべき事は攻める事でなく共に考え、共に改革努力、空室を無くしていくの
が最良だと思います、それにより、賃貸業者、管理会社のパワーも最良の力が出ます。
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空 室 対 策 |
不動産投資の収入は賃貸収入（家賃）です、空室対策をおろそかにすると経営不安が募ります。
空室がでた時募集を考えるだけなく、時代に合った条件、内装を常に考えておく事が大切です。
新築時には満室が当たり前、（10年過ぎると）家賃は下がる空室が増えるということが多い、
事前にその対策を考えておく事がしないで放置すると問題あると思われます。 |
| 空室対策とは？ |
| 条件設備はお客様第一主義に徹し、お客様に値打ちのある条件と時代に合った設備を徹底する。 |
| 時々間違った家主様がいられます、こんな事をすれば儲からないと、時代錯誤の経営方針。 |
 頭の痛い空室対策 |
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空室を無くす一番の方法は |
満室になった、良かった暫くして解約通知・・・・。
あれまこんな事は何時でも起こる当たり前。
何故、満室のまま維持できないのか、相手があることだから、その答えは見つからない相手の事情を推理はできない、退室対策もできない。
では、どうするのか入居者が気にいる物件、時代に合った物件にすることである、空きが出ても、入居者が気にいる物件、条件だからすぐに契約できる。 それには、今の建物・条件・管理・募集方法検証し不備がないか調べる。
良い建物を気持よく使ってもらう物件にして、多くの人に物件存在を知らしめるそれが本来の姿である。
まず客観的に自分の物件と条件、管理方法を検証する事が一番大事である。 |
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簡単な手段として、ただ家賃を下げれば空室が無くなるのではありません、家賃を時代に合わない、高いままの条件で募集しておくのも問題ですが、いろんな手を尽くし、それでも、駄目な場合一番最後の手段として家賃を下げるのは良いと思います。
ただし、家賃を下げれば収支計画も低下します、いかに家賃を下げずに、かつ費用をかけずに空室を減らしていく事を考えるのが 一番だと思います。 |
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| 不動産業者の選定と物件資料の内容 |
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設備・共用部分の状態 |
物件を、近隣はもとより沿線主要ターミナルの不動産業者に資料配布広告する事が大事です。
不動産業者によっては、自分のお客様だけに紹介する会社が有り、他業者に物件情報公開しないところが多いです。
オーナー様にとって不動産業者の都合で入居者募集が滞るようでは本末転倒です。
理想として、多くの不動産業者が資料を所有して、入居者斡旋してもらうのが一番です その事を実行するのが良いと思います。
不動産業者に渡す資料はデジカメ写真を添付しておくことによって、不動産会社の営業マンがお客様に説明しやすい物を作り、渡すのが良いと思います
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まず案内時に入居者が、一番気にするのが共用部分です。
案内時、共用部分の第一印象で入居するか否かが決まることが多いです、共用部分の良しあしが決定の重要な要因です。
古さはの問題は避けては通れませんが、共用部分が、汚れていると入居希望者の誘因には大きなマイナス要因です。
建物の第一印象を良くする努力をいたしましょう。 |
| 厳しい入居審査による弊害 |
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適正家賃の査定 |
入居審査は厳しいのが普通です、しかし、厳し過ぎても問題があります。
保証金もできるだけ多く預かっておきたいものです、しかし、入居希望者から考えると、引越し費用がなにかと物入りで、引越し代・家具などさまざまな出費がかさみます、なるべく、保証金等の金額は安いのが理想です。 |
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家賃や保証金が適正であるか、周辺競合物件の賃貸条件を調査し改定する。 |
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| トキワ資産管理ＨＯＰシステム |
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トキワ資産管理ＨＯＰシステム |
| ◎物件資料公開配布方式◎ |
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◎物件の環境整備◎ |
まずいかにお客様を案内してもらうか、 それには多くの不動産業者に物件情報を発信するかが一番です 。
多数の不動産業者に情報を配布いたします
①賃貸不動産業者専門情報誌に掲載いたします。
②レインズ等にオンライン登録させていただきます（近畿の不動産業者全社に情報発信）
③賃貸業者に営業し、物件資料を配布いたします。
④お客様をお世話願った不動産業者にオーナーより仲介料を支払います。
入居者からいただく仲介手数料は家賃の半月分が一般的になってきています。
必然的に賃貸業者も売り上げを上げるために、家主様からいただく広告料が多い物件を優先的にお客様にご紹介することになってしまうのです、手数料は充分にが原則です。 |
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常に物件の環境、設備を検証し、不備があるとき、見積もりを提出して、改修をご提案いたします。
日常清掃・定期的に弊社が物件巡回いたしますので、問題点が発生時にすぐに対処いたします。
最近のお客様は贅沢です。シングルタイプでは風呂トイレセパレート、ガスキッチンは当たり前の時代になってきています。また和室よりも洋室に人気があります。また壁紙の選び方でもお部屋のイメージは大きく変わります。 |
| ◎設備投資軽減◎ |
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◎不動産業者有利に利用◎ |
設備投資は如何に安く、良い物を、設備するかを提案して、施工する。
構造的に不可能なものをのぞき、できるだけ安価に仕上げるかが重要です。
入居希望者の望む最新設備を設置する事も大事なことです。
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お客様に紹介を薦めるのは不動産業者任せになります。
大事なのは不動産業者に他の物件より優先的に紹介してもらうことが一番です
不動産業者はまず仲介料の多い物件を優先的に紹介します、業者も商売ですので売り上げを上げるためには当然です。
一時的な出費は痛いですが、空室が続くことを考えればお得になると思います。 |
| ◎家賃滞納100％阻止◎ |
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◎周辺相場◎ |
賃貸保証会社利用により滞納処理
不良入居者処理会社利用により賃貸解除
強制退去。これらの対策で滞納案件は必ず処理できます |
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周辺競合物件を徹底的に調査し。
他物件と比較して、適正家賃をご提案させていただきます。 |
ＯＳＡＫＡ ＴＯＫＩＷＡ GROUP
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