マンション・ビル運営管理 不動産運営管理 トキワグル−プ (株)常盤システムコーポレーション[大阪市中央区谷町4丁目]   
     
 
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        鰹盤システムコーポレーション   (株)常盤システムコーポレーション案内ページ
 不動産コンサルタント 大阪  トキワグル−プ谷町四丁目  常盤セントラルビル (地下鉄谷町線、中央線 谷町四丁目駅 2分)
          
      〒540-0028 大阪市中央区常盤町1-4-12 常盤セントラルビル  
                代表電話
 06-6942-0728
 
FAX 06-6941-0420 メール 
                     宅地建物取引業者免許G第30497号           マンション管理公認免許    国土交通大臣B第061816号 
  
 
 
 
 
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 PM戦略
 
 
 
管 理 業 務 項 目
通常管理業務(事務管理・設備管理契約) オプション業務
  • 条件査定
  • 入居者の募集代行
  • 入居者の審査
  • 賃貸借契約締結代行
  • 家賃の請求・集金代行
  • 入金報告書作成・提出
  • 水道検針及び請求・集金代行
  • 建物巡回パトロール
  • トラブル・クレーム処理
  • 駐輪場管理
  • 賃貸借契約解約手続き代行
  • 退去の立会い点検代行
  • リフォーム・清掃・消毒の手配
  • 修繕費用負担折衡・敷金清算代行
  • 契約更新手続き代行
  • 入居者の再募集及びそれにかかる一切の手続き業務の代行
  • 家賃等滞納保証(外注)
  • 日常清掃
  • 定期清掃
  • 特別清掃
  • エレベータ設備点検・保守
  • 消防設備点検
  • 給排水設備点検・清掃
  • 24時間インフォメーション
  • サービス
  • 24時間設備管理
  • 日常ゴミ回収業務
  • 植木水撒き・剪定
  • 駐車場設備管理
  • 大型ゴミ撤去
  • 無許可自転車・バイク撤去
  • その他
 
 
 
 
 
 
 
CRE戦略 
 
 
■ コンサルテーション項目 
・遊休地の有効利用の企画 ・底地、借地の整理問題
・資産売却に関する企画 ・資産買取に関する企画
・不動産投資に関する企画 ・投資マンション売却の企画
・含み資産維持管理企画 ・資産維持管理企画
・賃貸マンション新築企画 ・賃貸事務所新築企画
・収益マンション運営管理企画 ・賃貸事務所運営管理企画
・建物建て替えの企画 ・老朽アパート建て替え企画
・無借金で建物取得等価交換事業に関する企画 ・土地節税買い換え方式企画
・資産整理に関する企画 ・優良住宅税制適用の企画
・相続対策の関する企画 ・その他、不動産・建築に関する企画・相談。
 資産管理運営コンサルテーション項目
自己使用・自社使用資産管理
1.維持管理費等の軽減実行。 
2.含み資産資産価値判断。 
3.固定資産等維持費支払い資料保管。 
4.資産移動売却賃貸契約等の実行業務実行。 
5.含み資産境界等の法的維持管理代理実行、資料保管。 
6.税金節税業務実行。 
7.その他、あらゆる業務実行。 
 収益物件(貸しマンション・事務所)管理コンサルテーション項目

オ ーナーの収益を第一とし、維持管理費を厳選して、適正な賃料等条件を査定する作業から始め 入居者募集・退去・再募集までをオーナー代理で業務実行いたします。
オーナー様は毎月届けられる家賃等入金管理状況及び現況報告書を見るだけで、物件の経営状 況を把握できそれと供に経営している事になります。
入居者とのトラブルや設備のトラブルにもオーナー代理で専門のスタッフが対処致しますので、オ ーナー様のトラブル時の立会いは一切ありません。
◎設備管理は多くの各種業務を現在実行しております、様々な物件に応じてオーナー様のニーズに 合わせた設備管理  を実施いたします。
   
   
 
 
 
 
 
 
     
      
空室が決まらない、家主様のイラダチ、賃貸業者、管理会社を責める、どうでしょうか・・・
      家主としてすべき事は攻める事でなく共に考え、共に改革努力、空室を無くしていくの
      
が最良だと思います、それにより、賃貸業者、管理会社のパワーも最良の力が出ます。

 空 室 対 策
  
 
不動産投資の収入は賃貸収入(家賃)です、空室対策をおろそかにすると経営不安が募ります。
 空室がでた時募集を考えるだけなく、時代に合った条件、内装を常に考えておく事が大切です。
 新築時には満室が当たり前、(10年過ぎると)家賃は下がる空室が増えるということが多い、
 事前にその対策を考えておく事がしないで放置すると問題あると思われます。
 空室対策とは?
 条件設備はお客様第一主義に徹し、お客様に値打ちのある条件と時代に合った設備を徹底する。
 時々間違った家主様がいられますこんな事をすれば儲からないと、時代錯誤の経営方針。
 頭の痛い空室対策    空室を無くす一番の方法は
 満室になった、良かった暫くして解約通知・・・・。
あれまこんな事は何時でも起こる当たり前。
 何故、満室のまま維持できないのか、相手があることだから、その答えは見つからない相手の事情を推理はできない、退室対策もできない。
 では、どうするのか入居者が気にいる物件、時代に合った物件にすることである、空きが出ても、入居者が気にいる物件、条件だからすぐに契約できる。 それには、今の建物・条件・管理・募集方法検証し不備がないか調べる。

 良い建物を気持よく使ってもらう物件にして、多くの人に物件存在を知らしめるそれが本来の姿である。
  まず客観的に自分の物件と条件、管理方法を検証する事が一番大事である。
  簡単な手段として、ただ家賃を下げれば空室が無くなるのではありません、家賃を時代に合わない、高いままの条件で募集しておくのも問題ですが、いろんな手を尽くし、それでも、駄目な場合一番最後の手段として家賃を下げるのは良いと思います。
  ただし、家賃を下げれば収支計画も低下します、いかに家賃を下げずに、かつ費用をかけずに空室を減らしていく事を考えるのが 一番だと思います。
 
 
 不動産業者の選定と物件資料の内容    設備・共用部分の状態
 物件を、近隣はもとより沿線主要ターミナルの不動産業者に資料配布広告する事が大事です。
 不動産業者によっては、自分のお客様だけに紹介する会社が有り、他業者に物件情報公開しないところが多いです。
 オーナー様にとって不動産業者の都合で入居者募集が滞るようでは本末転倒です。
 
  理想として、多くの不動産業者が資料を所有して、入居者斡旋してもらうのが一番です その事を実行するのが良いと思います。
 
 不動産業者に渡す資料はデジカメ写真を添付しておくことによって、不動産会社の営業マンがお客様に説明しやすい物を作り、渡すのが良いと思います

   まず案内時に入居者が、一番気にするのが共用部分です。
 
案内時、共用部分の第一印象で入居するか否かが決まることが多いです、共用部分の良しあしが決定の重要な要因です。
 
 古さはの問題は避けては通れませんが、共用部分が、汚れていると入居希望者の誘因には大きなマイナス要因です。

建物の第一印象を良くする努力をいたしましょう。
 厳しい入居審査による弊害    適正家賃の査定
 入居審査は厳しいのが普通です、しかし、厳し過ぎても問題があります。
 保証金もできるだけ多く預かっておきたいものです、しかし、入居希望者から考えると、引越し費用がなにかと物入りで、引越し代・家具などさまざまな出費がかさみます、なるべく、保証金等の金額は安いのが理想です。
    家賃や保証金が適正であるか、周辺競合物件の賃貸条件を調査し改定する。
     
 トキワ資産管理HOPシステム    トキワ資産管理HOPシステム
 ◎物件資料公開配布方式◎    ◎物件の環境整備◎
 まずいかにお客様を案内してもらうか、 それには多くの不動産業者に物件情報を発信するかが一番です 。
多数の不動産業者に情報を配布いたします
@賃貸不動産業者専門情報誌に掲載いたします。
Aレインズ等にオンライン登録させていただきます(近畿の不動産業者全社に情報発信)
B賃貸業者に営業し、物件資料を配布いたします。
Cお客様をお世話願った不動産業者にオーナーより仲介料を支払います。
 
 入居者からいただく仲介手数料は家賃の半月分が一般的になってきています。
 必然的に賃貸業者も売り上げを上げるために、家主様からいただく広告料が多い物件を優先的にお客様にご紹介することになってしまうのです、手数料は充分にが原則です。
   常に物件の環境、設備を検証し、不備があるとき、見積もりを提出して、改修をご提案いたします。

 日常清掃・定期的に弊社が物件巡回いたしますので、問題点が発生時にすぐに対処いたします。
  
 最近のお客様は贅沢です。シングルタイプでは風呂トイレセパレート、ガスキッチンは当たり前の時代になってきています。また和室よりも洋室に人気があります。また壁紙の選び方でもお部屋のイメージは大きく変わります。
 ◎設備投資軽減◎    ◎不動産業者有利に利用◎
  設備投資は如何に安く、良い物を、設備するかを提案して、施工する。

 構造的に不可能なものをのぞき、できるだけ安価に仕上げるかが重要です。

 入居希望者の望む最新設備を設置する事も大事なことです。
  お客様に紹介を薦めるのは不動産業者任せになります。

 大事なのは不動産業者に他の物件より優先的に紹介してもらうことが一番です

 不動産業者はまず仲介料の多い物件を優先的に紹介します、業者も商売ですので売り上げを上げるためには当然です。

一時的な出費は痛いですが、空室が続くことを考えればお得になると思います。
 ◎家賃滞納100%阻止◎    ◎周辺相場◎
 賃貸保証会社利用により滞納処理
不良入居者処理会社利用により賃貸解除
強制退去。これらの対策で滞納案件は必ず処理できます
   周辺競合物件を徹底的に調査し。
他物件と比較して、適正家賃をご提案させていただきます。
 
 
不動産・建築コンサルタント事務所 不動産会社
   常  盤  商  事
 
       大阪府知事免許G第23064号
不動産(売買・賃貸・管理)全般 
      建築設計施工会社(新築・リフォーム)

     鰹盤システムコーポレーシヨン
    地建物取引業免許 大阪府知事免許E第30497号
各種コンサルタント(経営・特許・飲食・相続)全般
  心理カウンセリング(カウンセリングルーム

       蒲Z合技術研究所
お問い合わせ電話 06-6942-0728 
             担当 藤谷
 fujitani@joy.ocn.ne.jp
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地図
 
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代表電話 06-6942-0728 
   FAX 06-6941-0420
 
 
 
 
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