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 創業45年の老舗
   
   
 
 
   

     
                     


       生前所有の資産を査定して、その資産を継承すれば、引き継ぐ次の世代が利益を得ると認定して、利益を得る
      金額の一部を税金として徴収する。
  
      生前中にも、所得があれば課税され、徴収されるので、資産として保持していても、課税されれば、生前中の税
      金徴収額増税と変わらない現実があります、 それは逃れられない税法の実態です。


       利益が固定資産で出るか、金融資産で出るかにより、大きな対策の違いがあります、固定資産に課税されると、必ず、売却しなけれ
       ば相続税は払えません、その金額を借金で賄えば、支払いできますが、借金は返済しなければいけません、返済原資を捻出し、返済
       していっても、利益が出たと認定されますので、所得税の課税が発生します、借金による節税は可能ですが、借金は 返済しなければ
       ならないと、考え、安易な借金はしないほうがいいと思います。
  
       相続税回避は資産より、借金が多いとの事により回避、回避後の維  持困難は当たり前の現実、不幸を自分から選択するのはあまり
       良い事ではないと感じます。

       現実の考えですが、課税されるのは、今お金があるとの現実です、そのお金をどうするのか、将来の為にどう使うのかを慎重に検討する
       のが相続税対策であると思います。

       今の現実を調査して、架空でない現実の事実を基礎にして、良き結果を目標設定してコンサルテイング、代理業務実行いたしております。
   
       多くの対策の事例結果から今からどうしたら良いのか、発生したどうしたら良いのかをコンサルテイングさせていただきます。


       後退的要因  マイナス要因
       
       ☆安易に新築マンション建築し、10年後、家賃収入減退し、返済不能、税金未払いに陥り、個人生活、個人、法人経営破綻に陥る。
       
       ☆個人所得が限られているのに、区分所有マンションを多く取得して、個人事業主
         として、営業する、維持費、家賃減額により、返済できなくなり、自己破産、生命線の個人所得解雇。
         相続税対策とのごまかしで、個人に無理な投資を推し進める、無理であるか、適正か慎重に検討が必要。
         
       ☆銀行の売却指摘は借金の回収の為と手数料稼ぎ、借金は返済できるから、借りれる、経済世の中が変わればどうでしょうか、返済
        不能もありますね、変わらないのは借金だけ。

      
       良き結果を導くコンサルテング   プラス要因
 

        先ず、今の現状の確認、個人生活、法人経営が健全であるか解明する相続税対策する前に、未来を見据えた事業計画作成。
        
        今の資産を売却前に経営、生活の基本を検討後、経営、生活方法を再構築して売却。
   
       発展的要因   プラス要因


       ☆現在所有の資産の利回りを計算し、それ以上の資産に買い換え。
       ☆現在、使用して商いしているが、商いの利益を資産の利回りに置き換えれば非常に悪い、商いは自己資産を利用しない、賃貸に換え、資産
        売却して資金確保その資金を活用して商いを再構築する。        

         相続は必ず来るものです、それにより本人様が亡くなった状態での対応において資産が
    がある場合、相続人様に確実に課税されるものです、その事を認識しどうすれば良いの
    か分からないのが当たり前の事です、その時にどうするのか、誰に相談するのか、その
    選択が大切です、相続税コンサルタント 常盤商事は事前に検証して生前の対策を丁
    寧にご指南させていただきます!!




便 利 な 情 報   
 公示地価   全国の路線価   全国の土地価格を調べる 
 国税庁 不動産の税金   住宅金融支援機構 
国税庁タックスアンサー  国税庁公買情報  用途地域マップ
 業用資産買換えの特例  国税庁公買情報(全国)     不動産に関する知識 
相続税対策  土地有効利用企画業務  まっぷマップ
  住宅ローンシュミレーション  その場所の近隣施設  その場所の最寄駅
 
   
 

   相続は突然来るものです、それにより本人様が居ない状態での対応が相続人様に確実に
   やってきます、その人の引き継ぎどうすれば良いのか分からないのが当たり前、その時に誰に
    相談するのか、その選択が大切です。
            相続税コンサルタント 常盤商事が丁寧にご指南します!!

   
 相続対策の節税方法
 
 非課税の活用 ☆教育資金・住宅資金  金額枠あり 子供に無償贈与
☆扶養業務者間の生活費の金額枠あり無償贈与
   
 毎年贈与する ☆子供に及孫に贈与税控除金額内で毎年無償贈与。
☆相続税と贈与税の金額が贈与税の方が少ない時、現金贈与して贈与税支払。
   
  相続時清算課税 ☆2500万円までの贈与の課税を相続時まで繰り延べする。
☆株式など将来値上げが見込める遺産を低い評価の時贈与して課税を相続時まで繰り延べる。 
   
       前期項目を実行する場合、確定申告時必ず届けなければ効力は発生いたしません、ご注意のほど。
 
 不動産の活用 ☆現金を相続すればそのままであるが、不動産で相続すれば相続時の評価は減額される。
☆現金相続では低い利息でしかないが、賃貸不動産持てば現金を生むので有利である。
☆今の所有しているお金を生まない事業用の不動産を賃貸不動産に買い換える、それを相続する。 
   
 小規模宅地の評価減書規模動産 ☆60坪以下の制限あるが、居住用、事業用、賃貸用の小さな土地は大幅相続税評価が下がります。
☆居住用は被相続人と同居であれば大幅相続税評価が下がります。
   
   皆さま知識はいっぱいお持ちです、
  対策実行決断はなかなか難しいです、専門家と共に実行が安心です
相続コンサルタント   常 盤 商 事
                              
公認コンサルタント  藤 谷 忠 義
                               料相談受付窓口   メール 担当藤谷

                  電話 06-6942-0728 FAX 06-6941-0420
 
OSAKA TOKIWA GROU 
            不動産売買 不動産投資 土地有効利用 不動産管理運営 経営コンサル
          
建築・リフォーム・内装 心理カウンセラー 特許売買
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不動産・建築コンサルタント事務所 不動産会社
   常  盤  商  事
 
       大阪府知事免許G第23064号
不動産(売買・賃貸・管理)全般 
      建築設計施工会社(新築・リフォーム)

     鰹盤システムコーポレーシヨン
    地建物取引業免許 大阪府知事免許E第30497号
各種コンサルタント(経営・特許・飲食・相続)全般
  心理カウンセリング(カウンセリングルーム

       蒲Z合技術研究所
お問い合わせ電話 06-6942-0728 
             担当 藤谷
 fujitani@joy.ocn.ne.jp
トキワグル−プ 全社所在地 常盤セントラルビル キワグループトップ ページ OSAKA TOKIWA GROU
TOKIWA
所在地
地図
 
〒540-0028 大阪市中央区常盤町1-4-12 常盤セントラルビル
鰹盤システムコーポレーシヨン  
代表電話 06-6942-0728 
                   FAX 06-6941-0420
 
 



 
現行税法
相続税が掛かる財産 
相続財産から基礎控除額を引いた額に相続税はかかります。
相続財産のうち基礎控除額までは、相続税は掛かりません、それより、超えた額には相続税はかかってきます。 

相続財産の基礎控除額の計算方法=5000万円+(法定相続人の人数×1000万円)
*例:法定相続人2人の基礎控除額は、5000万円+2000万円=7000万円。

 予定税制改正 
この税法は政府の方針で変わる場合がありますのでその都度確認必要です。
 大幅改定予想平成15年1月

相続財産の基礎控除額の計算方法=3000万円+(法定相続人の人数×600万円)
*例:法定相続人2人の基礎控除額は、3000万円+1200万円=4200万円。
 
 
相続財産とは
お金に換えられるものに、相続税はかかります。
借金等の債務も相続財産になります、この相続財産は、マイナス財産となり相続財産から引くことができます、 その残りの金額に相続税はかかってきます。例えば、マイナス財産が多い場合は相続税はかかりません。

<具体的な相続財産>
現金、預貯金、不動産、不動産に付随した権利、株、投資信託等有価証券、ゴルフ会員権等
<相続財産であるが引ける財産>
借金、債務、葬式費用、非課税財(1.墓所、仏壇など2.国や地方公共団体、特定の公益法人に寄付した財産3.生命保険の非課税限度額4.死亡退職金の非課税限度額)
 
相続税かかる場合対策が必要 改正後4人に一人掛かります
 生前に資産の査定をすれば子供たちも安心ご相談ください
 
 

贈与税は、「暦年課税」制度と、「相続時精算課税」制度どちらか選択できます。

贈与税の税金がかからない限度

「暦年課税」の場合・・・
その年の1月1日から12月31日までの1年間に個人から贈与を受けた財産の合計金額が1人につき110万円までは贈与税は掛かりません。
但し、税務所に必ず確定申告必要です。 

「相続時精算課税」の場合・・・
その年の1月1日から12月31日までの1年間に個人から贈与を受けた財産の合計金額から、 2500万円の特別控除額を控除した残額に、20%の税率をかけた金額の合計が贈与税額となります。 しかし、財産を相続する時には、贈与金額と相続金額の合計に相続税がかかってきます。 
※65歳以上の親から20歳以上の子への贈与にだけ適用される税制です。

贈与税がかかる財産
基本的に、相続税と同じ、お金で売買できる財産にはかかってきます。それと不動産の売買をした場合、時価よりも低い価格で売ったりした場合贈与税はかかります。

贈与税のかからない財産
法人から贈与された財産は贈与税でなく、所得税が課税される。
生活・教育費に当てるため扶養義務者からの贈与
一定要件に該当する公益事業者が取得した公益用財産 、冠婚葬祭費用。

「相続時精算課税制度」
 上手に贈与すれば得もあり
 相続税節税生命保険を利用する方法もある!!
 
 
  

 
トキワコンサルタントグル−プが皆様にお勧めする揉めない相続対策
   第三者の中立な立場で業務させていただきます。 


「トキワ相続対策 生前贈与」


遺言者の財産を生前管理・運用することによって、受益者に対しその利益を支給し、相続発生時
遺言に従い分配することが目的になっております。

この様な方はご利用ください。

◎自分の死後、相続人の資産管理能力、運営能力に心配がある。
◎資産が非常に多く、多種、多彩にわたって所有している。
◎遺産相続紛争を起きないように生前にしたい。
◎自分の意志に従った遺産分配にしたい。

 
   
 不動産コンサルタント 大阪  トキワグル−プ 鰹盤システムコーポレーション  常盤商事 蒲Z合技術研究所

無理のない借金を造り遺産総額を減額する  

   遺産は資産と借金の差額に課税される    資産100円−借り金100円=相続税0円
    一棟マンション購入し、相続完了後マンション売却。
    所有地に収益マンション及収益ビル新築する。
    分譲マンション購入し、相続完了後、選択して必要ない分譲マンション売却。
 資産の評価を下げる
   資産を他人に貸すと相続税評価が下がります 
    所有地に分譲マンションデベロッパーと等価交換で新築マンション建築する。
   所有地をロードサイド店舗に定期借地で貸す。
    所有地を駐車場にして貸す。
 遺産を減らす
   贈与及び扶養義務を利用して遺産を減らす
    子供に毎年110万円贈与する。 贈与税は控除範囲であるので掛からない。税務署届出必要。
   親から孫への学費や仕送りは扶養費として認められる、それにより相続税対象金額は減額になる。
  生命保険を利用して、相続税対象金額を減額する
 その他 法人の株価対策 各種の節税実例あります。
 
 

  ☆ 遺産相続紛争解決の秘策/ 生きてる時に税金が掛からない方法で資産を分配させておく☆

 生きてる時に揉めないように遺産相続解決いたします 
 相続対策は任せてください 
  問い合わせ
 鰹盤システムコーポレーション
  担当藤谷




 「相続時精算課税制度」とは相続税と贈与税を一体化して課税する方法です。 65歳以上の親から20歳以上の子供への贈与については、2500万円まで 非課税になる特別控除
が設けられ、相続する時に生前贈与された財産を相続財 産に組み込んで相続税を課税するという仕組みです2500万円を超えた場合は、 超えた金額に対して一律20%の贈与税がかかりますが、これは相続する時に相続税から引かれます

適用に対する決めごと(守らなければ特例は受けられません)
☆「暦年課税」と「相続時精算課税」のどちらかを選択することになりますが、一度相続時精算課税制度を選択すると、同じ贈与者からの贈与は全て相続時清算課税の対象になります。暦年課税に戻ることはできません。
☆相続時精算課税が利用できるのは親子間の贈与だけです。
☆相続時清算課税を選択する場合は、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に相続時清算課税制度を選択する届けを贈与税の申請とともにしなければなりません。


 
税額控除を適用する

相続税金額から税額控除は引ける。 特に配偶者の税額軽減を適用すると、配偶者は税金をほとんど払わなくてもすみます。
相続税税額控除
☆. 贈与税額控除・・・被相続人から生前3年以内に贈与があった場合に適用
☆. 配偶者の税額軽減・・・被相続人の配偶者に適用
☆. 未成年者控除・・・相続人が未成年のときに適用
☆. 障がい者控除・・・相続人が障がい者のときに適用
☆. 相次相続控除・・・前回の相続から10年以内に再度相続があったときに適用
☆. 外国税額控除・・・外国にある財産を相続し、外国で相続税を払っていた場合に適用

「相続時精算課税制度」を適用しない方が良い場合あり

暦年課税で毎年110万円を限度とする非課税措置を利用する場合、「住宅取得資金贈与の特例」を利用する場合などがあります。


 
 相続税の節税は必要ですが、相続争いが起こらないようにする対策も必要です。
 
 ◎.生前贈与で収益物件を贈与した場合の特典
家賃収入が入るマンション収益物件を「相続時精算課税」を活用すると、生前贈与されたマンションは、相続する時に相続財産と合わせて税金が課せられますが、贈与されてから相続するまでのマンションの家賃収入は相続財産にはならないので、お得です。
その他、土地も同様です、駐車場などの収益も同じ事です。
 
 ◎相続する土地に賃貸マンションなどを建て財産評価を下げる
宅地に賃貸マンションなどを建てると、その宅地の評価は下がります。 その物件の中で被相続人が住んでいたのであれば、「特定居住用宅地等の評価減」を適用することができるので、 面積240平方メートルまで80%の割引になります。
 
ご注意事項
税法は毎年変わる場合があります、確認各税務署においてお願いします。

大阪府 大阪国税局 大阪市中央区大手前1-5-6
TEL:06-6945-0030
京都府 上京税務署 京都市上京区一条通西洞院東入元真如堂町358
TEL:075-451-8222
兵庫県 神戸税務署 神戸市中央区中山手通2-2-20
TEL: 078-391-3000
奈良県 奈良税務署 奈良市登大路町81
TEL: 0742-23-7331
和歌山県 和歌山税務署 和歌山市湊通丁北1-1
TEL: 073-425-7444
滋賀県 大津税務署 大津市中央4-6-55
TEL: 077-525-0030
 
 
 
 
 遺産生前贈与(資産分割継承・家督継承・企業継承)

相続税節税を基本とした生前贈与実行システム

「トキワ(生前贈与)HOPシステム」

遺言者の財産を生前管理・運用することによって受益者に対しその利益を支給することが目的のシステムです

この様な方が利用されればお得なシステムですご相談ください。
            ◎自分の死後、相続人の資産管理能力、運営能力に心配がある。
            ◎資産が非常に多く、多種、多彩にわたって所有している。
            ◎遺産相続紛争を起きないように生前にしたい。
            ◎自分の意志に従った遺産分配したい。


実績30年皆様の悩み公認不動産コンサルタントの私が必ず解決します。

                     不動産コンサルタント 藤谷忠義  問い合わせメール
       常盤商事
  〒540-0028 大阪市中央区常盤町1-4-12 電話 06-6942-0728  所在地地図
遺産相続トラブルを解決できる遺産生前贈与とは・・・・?
具体的な方法
生前贈与HOPシステム利用概算費用及び特典

贈与すれば金が掛かる、何故掛からない遺産生前贈与とは…?


祖先からの長年の歴史により造られ・守られてきた資産を
  自分の希望に合わせて子供に分配し、家督を繁栄さす、
  分配後、無理なく繁栄できるように適人適所に分配しておく!!


   日本の歴史において、過去より現在まで、遺産相続争い、
  家督競争い、が多く見られてきました、その争いを無くす
  ため、不動産コンサルタント事務所「常盤商事」は画期的な
  トキワ(生前贈与)HOPシステムを造り上げ、多くの方々
  に紛争なき、資産分割継承を実行してまいりました。


   一般的には、まだあまり生前遺産贈与システムは浸透してい
   ませんが、多くの人が、自分の死後に生じる相続の争い回避、
   意志に従った分配をしたいと思う人が近年増えたきました。

    その希望に従い、低額な費用で法的に安心できる、
   トキワ(生前贈与)HOPシステムを常盤商事において、
   積極的に運用、実行して行く事になりました。

 
  昨今、遺言信託システムを信託銀行が積極的に営業されるよ
 うになりました、そのシステムも、使うのは悪くはないと思い
 ますが、安価でそれ以上に、有効幅が広く、皆様と密接した物
 を造れるシステムがトキワ(生前贈与)HOPシステムです。


 では「トキワ(生前贈与)HOPシステム」とは何か・・・?

   先ず、最初に

   遺言者の財産を総て、公認会計士により総ての遺産を記録、
   分析いたします、その内容を専門家である公認会計士が有
   利になる、遺産分割方法を提案いたします。

   それを基に、遺産所有者と不動産コンサルタント常盤商事
   が協議し、現在・将来の資産運営企画と維持管理企画と遺
   産分割協議書を制作する。


   その企画に従い、不動産物件はトキワグループが代理管理
   運用する。

   お金、株券等は公認会計士が管理維持する。


    遺産分割協議書を基に生前遺産分割を常盤商事、公認会計士
  と共に関係者全員立会い、公正証書にし、公正役場に届ける。


   遺言者が死亡後、トキワグループ(弁護士)により相続人に
   遺産を交付(支給)する。

   金銭はトキワグル-プ(会計士)が交付(支給)する。
   不動産等財産はトキワグル-プ(不動産管理・運営会社)が
   管理・運用する、それにより、遺言者の死後も相続人が安定
   した生活を送れるような仕組みになっている。



   「トキワ(生前贈与)HOPシステム」における主な特色内容

    1.遺産の明確化。  
    2.遺産の管理運営委託。  
    3.相続人協議 
    4.遺言書、遺産分割協議書の作成 
    5.遺言書、遺産分割協議書の法的届出   
    6.遺言執行者として遺言内容の実現
    7.遺産管理・運営者として..遺産の管理運営



    「トキワ(生前贈与)HOPシステム」を利用する主な
    メリットとしては、法的に確定させるためため、遺言書
    の管理や執行が数十年先になっても、何時でも、誰でも
    実行できる(依頼した弁護士会社が途中で亡くなっても、
    誰でも実行可能)のと、管理運営業務も誰がしてもできる
    ようになっているので安心。
     それと不動産の活用方法や資産運用の相談をはじめ、
    税金対策など、トータルでの専門的アドバイスが受けられる。

  

トキワ(生前贈与)HOPシステム」具体的な方法

「トキワ(生前贈与)HOPシステム」委託契約を結んだ場合
事務手続きは以下のとおりです。



公認会計士に提出して総ての遺産を記録、分析する
(公認会計士)


所有者と共に現在将来の資産最適運用・運営企画を製作
(不動産コンサルタント 常盤商事)


資産管理運営・保管委託
(不動産は常盤商事 お金は公認会計士)


資産分割の相談・生前贈与の企画書作成
(不動産コンサルタント 常盤商事 公認会計士)


生前贈与の企画書実行
(不動産コンサルタント 常盤商事 公認会計士)


公証役場にて公正証書生前贈与書の作成
(不動産コンサルタント 常盤商事)


不動産は法務局により法的処理(根抵当・仮登記等)手続き
(不動産コンサルタント 常盤商事  司法書士)


資産管理委託継続
(不動産は常盤商事 お金は公認会計士)


分割内容や財産など異動・変動の定期的な確認照会
(不動産コンサルタント 常盤商事)


分割内容や財産など異動・変動有れば分配再構築
(不動産コンサルタント 常盤商事)


資産管理運営・保管委託
継続
(不動産は常盤商事 お金は公認会計士)

通知人(相続人などが指定)による遺言者死亡の連絡



財産目録の作成・分配内容報告
(不動産コンサルタント 常盤商事)

遺言の執行
(不動産コンサルタント 常盤商事)

遺言執行完了
(不動産コンサルタント 常盤商事)

資産管理委託継続
(希望により)
(不動産は常盤商事 お金は公認会計士)


トキワ(生前贈与)HOPシステム」の利用特典
事前相談はすべて無料です
トキワ(生前贈与)HOPシステム」委託契約を結んだ場合の料金は。

以下の通りです 
基本手数料     10万円〜   資産総額により変動する(相談は無料)
   公認会計士費用     40万円〜   資産総額により変動する
    業務実行報酬               相  談 (不動産代理管理・運営委託の場合無料)
     司法書士               法定費用
 不動産代理管理・運営             年収入の5%ぐらい相談
 公認会計士金銭管理              法 定 費 用
   公証役場              法 定 費 用
    法務局              法 定 費 用

※この金額はあくまでも目安です、この限りではありません、事情と話し合いにより管理料に含む場合もあります。

以上により生前中に資産管理運営を委託されれば、非常に安心できる特典があります。