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     不動産コンサルタント 大阪

            
      
      創業1972年
  実務実績47
    宅地建物取引業者免許第30497号 
    不動産コンサルタント免登録番号(5)第17782号 
  

      
 
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不動産売買 大阪不動産売買 知っておきたい知識  

 
 公的機関の資料です
トキワグループ加盟組合 全国宅地建物取引l協会の売買等の知識
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 1 土地を売買する前の確認事項
(1)土地の登記簿の確認

  売買前に土地の登記簿謄本を取り寄せ、土地の名義人と設定される抵当権や借地権等を確認する。
  名義が売主名義かどうか確認する、名義が違う場合は取引まで名義変更する、土地に抵当権が設
  定されている場合は抵当権設定者に抹消を依頼する、このような手続きは、土地を売却する前
  又は所有権移転時に登記する事ができます。


  登記簿謄本は、土地登記簿と建物登記簿に分かれています、「表題部」「甲区」「乙区」からなり
  立っております。


 「甲区」 土地の所有者に関する事項が記載。「甲区」に記載されている所有者が売り主になります、
      その住所・氏名が実際と異なる場合には、土地を売却する前又は所有権移転時に登記する
      必要があります。


 「乙区」 土地の所有権以外の権利(抵当権、根抵当権、地上権等)が記載されています。
      「乙区」欄に抹消していな抵当権などがある場合には、土地を売却する前又は所有権移転時に
      抹消する必要があります。


(2)借地権売買に関する事

  借地権を売買する場合、売却や転貸する場合必ず地主の承諾と承諾料支払いが必要になります。    
  売買前に必ず地主の承諾と承諾料と移転後の地代を必ず確認が必要です。
  
  登記簿謄本には借地権の種類としては賃借権と地上権を登記する必要があります。


(3)不動産売買時必要書類

    (A)登記済証又は登記識別情報
       権利証を紛失した場合でも売買はできます。
    (B)実印
    (C)印鑑証明書
    (D)固定資産評価証明書及び固定資産税の納税通知書
    (E)土地実測測量図面及境界確認書
       ☆公簿取引の場合必要ありません。

    (カ)その他の書類
       地盤調査報告書提出必要な地域有り。
2 不動産売却した時の譲渡税その他の税金
(1)不動産売却した時の利益には必ず譲渡所得税が課税される。
  不動産売却した時利益が出れば譲渡所得税が課税されます。譲渡所得税は、給与所得や事業所得
  などの他の所得とは分離して課税されます。

  不動産を売っても、買った金額が引けますので利益がでなければ譲渡所得税は課税されません。
(2)譲渡所得税の計算方法
  譲渡所得は、土地を売った金額からその不動産の取得費や譲渡費用が差し引けます。


売却代金  取得費
 土地の購入代金、
 仲介手数料、不動産取得税、
 登録免許税、購入後の設備

 費や改良費など。 
 譲渡費用
 仲介手数料、広告費、
 抵当抹消登記費用等
   譲渡所得
(3)長期譲渡所得と短期譲渡所得の内容
    長期譲渡所得 、譲渡した年の1月1日において所有期間が5年超
         短期譲渡所得  譲渡した年の1月1日において所有期間が5年以下

    ☆遺産相続や贈与の場合、原則として、被相続人や贈与者の取得した日から計算することに
     なっています。

(4)長期譲渡所得(5年超)の譲渡取得税計算

      収入金額 - 取得費 - 譲渡費用 = 課税長期譲渡所得金額
      、所得税は15%、住民税は5%  譲渡所得税額算出
      ※各種特別控除が有りますので、ある場合は金額は変わります。
(5)短期譲渡所得(5年以下)の譲渡取得税計算
      収入金額 - 取得費 - 譲渡費用 = 短期長期譲渡所得金額
      所得税は30%、住民税は9% 譲渡所得税額算出
      ☆各種特別控除が有りますので、ある場合は金額は変わります。
3 不動産売却時の税金各種特別控除及特例
   (A)居住用財産の譲渡(3000万円控除)
      居住用の家屋と土地を売却した場合は、所有期間に関係なく売却益から
      3000万円を控除。
   (B)居住用財産の譲渡(特別の税率)
      所有期間が10年を超える居住用家屋と土地を売却した場合は、特別の
      低い税率が適用。
   (C)土地収用法等により土地が収用された場合
      土地収用法等により土地が収用された場合は、譲渡益から5000万円
      を控除することができる。
   (D)特定土地区画整理事業等のために土地を売却した場合
      特定土地区画整理事業などのために土地を売却した場合は、譲渡益から
      2000万円を控除することができる。
   (E)特定土地造成事業等のために土地を売却した場合
      特定土地造成事業等のために土地を売却した場合は、譲渡益から1500
      万円を控除することができる。
   (F)相続した不動産を3年以内に売却した場合
      相続した土地を、相続発生後にその相続税の申告期限から3年以内に売却し
      た場合には、その相続で課税された相続税額のうちの一定の金額を、売却す
      る不動産の取得費に加算することができます。

   (G)保証債務の履行のために土地を売却した場合
      保証債務の履行のために土地を売却し、主債務者に対する求償権の行使が不
      可能である場合は、その不可能である部分については譲渡がなかったものと
      される。
   (H)その他 買換え・交換の特例
      ☆ 特定の居住用財産(所有期間10年超)の買換え・交換の特例
      ☆ 特定の事業用資産の買換え特例
      ☆ 一般の土地・建物の交換の特例

        (要件)1年以上所有していること
            固定資産であること(販売用資産は不可)
            交換のために取得したものでないこと
            土地と土地 土地と借地権 借地権と借地権
            建物と建物の交換であること
            従前と同一の用途に使用すること
            両資産の価格差が20%以内であること
      ☆ 都市再開発法による権利変換
      ☆ 土地区画整理法による換地処分
      ☆ 土地収用法による換地処分  
      ☆ その他あり

 
 
 
    
 
            .何故、買うのか売るのから始まります。
                      買う原因あり、売る原因あり、それを基にコンサルタントと共に考える。
                      ベテランコンサルタント共に最適な方法見つけましょう。
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