不動産コンサルタント 大阪 不動産コンサルタント 大阪 トキワグル-プ 不動産コンサルタント 大阪  トキワグル-プ  不動産コンサルタント 大阪  トキワグル-プ 不動産コンサルタント 大阪 常盤商事  不動産コンサルタント 大阪  トキワグル-プ谷町四丁目
 土地有効利用 活用 事業用資産の買換え特例  資産運用 不動産コンサルタント常盤商事【大阪谷町4丁目】
土地有効利用 活用 システム  
   
  最近の実行企画
   過去建築した賃貸マション・ビルの修繕費が多大になった、収入も
   空室が増え賃料が減額になり所有メリットが無くなってきた、
   それを改善する企画、古い建物を売却して節税対策を利用して、
   なるべく新しものに交換する、将来を考えた企画実行完結。
   同時に相続税の節税対策も実行する。
   
    お悩み有るかたご気軽にご相談ください!!

   TEL06-6942-0728
fujitani@joy.ocn.ne.jp
コンサルタント 藤谷忠義
     常  盤  商  事
 
 〒540-0028 大阪市中央区常盤町1-4-12
電話  06-6942-0728
  
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 商いは人の能力により繁栄は左右する、
  不動産収入は持主の能力に影響なし
    過去より資産家は不動産収入に生活安定している
      資産を有効に活用すれば豊かさ訪れる。


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  遊休資産あればその地に
      賃貸マション・ビル新築して
             賃貸収入を得る
       
 資産有効利用活用方式 
頭金捻出方法
 不動産(土地建物)
長期所有・事業利用
 
  売却    買  主
 現 金  
事業用資産の買換え特例
                      譲渡税がかからない金額(売却金額の80%)
       
 
  現金
 
       賃料(利益)
    取り崩し       頭 金   賃貸マンション
 ローン
        賃料で返済
         賃料(利益)
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現金を分散投資  資産倍増       賃料で返済 
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◎現在所有資産の運営・管理代行委託してすべて任せる。
 
        
 ( 土地・建物 売却 )
 法律が変わる場合があります、その点ご注意ください。
事業用資産の買換え特例
軽減の仕組み
買い換えた金額(売却金額が上限)の80%が、税金の計算上、売却しなかったものとみなされます。
注意点としては、

買換え資産の取得費は売却資産の取得費を引き継ぎますので、実際の購入金額よりもかなり低くなります。建物や機械装置などに買い換えた場合は買い換え後の減価償却費の金額が少なくなり、土地などへ買い換えた場合は次に売却したときの取得費が少なく(つまり売却益が多く)なります。

買換えで取得した土地の面積が、売却した土地の面積よりも広くなる場合は、売却した土地面積の5倍までが対象となり、5倍を超える部分は買換え資産から除かれます。

売却金額 100%        
買換金額 譲渡税がかからない金額(売却金額の80%) (売却金額の80%無税)
譲渡税の対象となる金額(売却金額の20%) 税務上の売却金額
税額の計算の仕方
1.売却金額≦買換え資産の取得価額 の場合
収入金額=売却資産の売却金額×0.2
必要経費=(売却資産取得費+売却費用)×0.2
課税される譲渡所得=収入金額-必要経費
2.売却金額>買換え資産の取得価額 の場合
収入金額=売却資産の売却金額-(買換え資産の取得価額×0.8)
必要経費 = (売却資産取得費 + 売却費用) ×   収入金額
売却資産の売却金額
課税される譲渡所得=収入金額-必要経費
買換えのパターン(一般的に利用できるものは次の3種類です。)
長期所有(10 年超)の事業用資産からの買換え
所有期間が10年超※1の土地(借地権を含む)・建物を売却し、国内の土地等・建物・機械装置に買い換える場合。
すべての資産を活用法別に分類し、長期的な視点に立った資産経営のマスタープランを策定しました。
※ 1 所有期間は取得した日から売却した年の1月1日までの期間で計算します。
既成市街地等内からそれ以外の地域への買換え
東京23区や大阪、名古屋などの既成市街地等内にある事務所や、事業所として使用している建物またはその敷地を売却し、既成市街地でない地域にある事業用の土地や建物に買い換える場合。売却資産は所有期間10年超のものとなります。
ビルやマンションへの立体買換え
市街化区域内または既成市街地等内の土地や建物を売却して、この敷地上に建てられる次のビルやマンション(敷地を含む)に買い換える場合。
・地上4階建て以上の建物で、建築面積が150平方メートル以上のもの
・地上3階建て以上で、延べ床面積の5分の3以上が住宅用であるなどの要件を満たすもの
買換えのスケジュール
ステップ1
事業用資産を売却した年を基準に、その年と前年もしくは翌年中に買換え資産を取得することが必要 です。法人の場合は売却した事業年度を基準としてその前後各1年です。
ステップ2
買換え資産を取得してから1年以内に事業に使用することが必要です。売却の翌年3月15日までに確定申告をしますが、前年取得と翌年取得の場合にはそれぞれ届出が必要になります


実行スケジュール
頭 金 捻 出
手持ち資金を流用する
現  金 手持ち現金を収入のある資産に換える、銀行預金より利回り良い。
所有している事業資産(自社事務所・工場・貸し物件等)を売却して資金を出す
資産売却 事業に供している資産を売却して土地建物を買い換えると、
土地売買譲渡税が80%軽減される、売却資金を頭金に充てる。
 収 益 物 件 取 得
賃貸マンション・ビル 現在建って、運営されてる 賃貸マンション・ビル購入
新築 賃貸マンション・ビル 土地を買い、その地に賃貸マンション・ビル新築する
分譲マンション 現在、建って新規分譲されてるマンション、中古購入、賃貸に出す
貸駐車場 土地を買い、駐車場設備を造り貸す。
賃貸店舗ビル 現在建って、運営されてる 賃貸店舗ビル購入
借 金 方 法
公 的 資 金
公の資金 国・地方自治体等公の資金借り受け可能
民 間 資 金
銀   行 頭金入れ、返済原資もあるので100%借りれる
維 持 管 理  ・ 運  営 
自 主 管 理・運営
家 主 可能であるが問題が多いのであまりお勧めでない。
委託管理・運営
専門業者 利益が出て税金がかる、その一部を経費として利用
代理で任せておけば、総てプロが実行安心である。




 
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コンサルタント 藤谷忠義
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借金があり事業では返済できない、事業用資産の買換へ特例利用して事業で
返済せずに<賃貸事業>に事業を換えて借金返済する。

事業をしていても儲からない、儲かる事業<賃貸事業>に変革させます]   
 自己資金一切無しで実行。  個人・法人事業借金すべて返済可能。
  
事業用資産の買換へ特例利用)特例税法を適応する。 

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  持 主 代 理 運 営 土 地 有 効 利 用 実 績
遊んでる土地を収入が上げるように利用変更
賃貸マンシヨン経営 賃貸ビル経営 駐車場経営
アパート経営 分譲マンション賃貸経営 賃貸店舗経営
賃貸倉庫経営 賃貸工場経営 賃貸土地経営
経営が初めての方でも安心      一括借り上げ  家主代理 総合管理
 具 体 的 な 実 例 
土地買換による賃貸マンション取得
所有者 法人
使用方法 長年事業に使っている
所在地 大阪市中央区
土地面積 330㎡(約100坪)
用途地域 商業地域
土地の環境 商業地
依頼理由
借金が多大で返済が滞る、売却して返済する
何もしないで放置してると????
会社倒産
土地活用方法
土地売却し、一部のお金で借金返済、その残りの金額を頭金にして収益マンシヨン購入、譲渡税は税金の特例を使い一部支払いとする。
メリット(何故????)
借金返済も出来、マンシヨンも買えたのは何故不思議です、答えは譲渡税を支払わない特例があったからです、税金が極端に少ないですので資金が余りこのような事ができます。
デメリット
余りありませんが、しいて言えば利益が出ますので税金支払うことになります。
土地等価交換による分譲賃貸マンション取得
所有者 個人
使用方法 長年賃貸駐車場経営
所在地 大阪市中央区
土地面積 330㎡(約200坪)
用途地域 商業地域
土地の環境 商業地
依頼理由
借金なし相続税多大将来不安。
何もしないで放置してると????
相続税支払いのため土地売却
土地活用方法
土地をマンシヨンデベロッパーに売却しその代金を分譲マンシヨンの部屋で貰う、譲渡税なし、相続税の対策の為そのマンシヨンを借金で買い増しする。
メリット(何故????)
相続対策も出来、建築費も支払わず賃貸マンシヨンも買えたのは譲渡税を支払わない特例があるからです、土地を利用すればこのような事ができます。
デメリット
余りありませんが、しいて言えば利益が出ますので税金支払うことになります。
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( 土地・建物 売却 )
所有している土地・建物売却して収益不動産を購入する!! 
事業用資産 買換えの特例
事業用資産の買換え特例を使った土地活用・相続対策
 個人が、事業の用に供している特定の地域内にある土地建物等を譲渡した場合に、一定期間
  内に特定の地域内にある土地建物等の特定の資産を取得し、 その取得の日から1年以内に
  買換資産を事業の用に供したときは、事業用資産の買換えの特例の適用を受けることができ
  ます。
  この特例を受けますと、 売った金額より買い換えた金額の方が多いときは、売った金額
  に課税割合を掛けた額を収入金額として譲渡所得の計算を行います。
   売った金額より買い換えた金額の方が少ないときは、その差額と買い換えた金額に課
  税割合を掛けた額との合計額を収入金  額として譲渡所得の計算を行います。
   これらの場合の課税割合は20%です。
   平成19年度税制改正で平成18年12月31日までの時限措置であった事業用資産の
   買換えの特例(個人21号・法人22号)が平成20年12月31日まで2年間延長。
{コンサルタントからの説明}
  有効活用できない土地(駐車場)などを売却し、都心の高収益物件(マンション)などに組み替えた
  場合でも要件を満たせば、譲渡益について譲渡収入(買換金額)の80%までは課税が繰り延べされ
  ます。収収益性のUPだけでなく、節税効果もとれるため、相続対策として有効に活用することがで
  きます。 土地を売って、事業に使う資産(例えば 賃貸マンシヨン・ビル)を買えば80%の部分の譲
  渡税免除。
適用要件
特例を受けるための要件  この特例を受けるには、次の要件すべてに当てはまることが必要です。
(1)買換えのために売る資産(譲渡資産)と買う資産(買換資産)は、共に事業用
  のもの
に限られます。
事業のものについての説明
 事業用の資産の範囲[平成19年4月1日現在法令等]
1 事業用資産の買換えの特例における事業用資産の範囲
 事業用資産の買換えの特例を受けるためには、売った土地建物等及び船舶が事業に
 使われていたものであることが必要です。また、買換資産を事業に使うことが必要です。
 この事業には農業、製造業、小売業などいろいろなものがあります。
 また、事業に準ずるものの用途に使われている土地建物等及び船舶も特例が受けら
 れる事業用資産となります。
2 事業に準ずるもの
  事業に準ずるものとは、例えば不動産の貸付けなどの場合で事業といえるほどの規
  模ではないものの相当の対価を得て継続的に行われるものをいいます。
  (1) 相当の対価を得ているかどうかは、不動産の貸付けなどの場合、減価償却費
  や固定資産税などの必要経費を回収した後において、なお相当の利益が生じている
  かどうかにより判断します。
  (2) 継続的に行われているかどうかについては、原則として、貸付けなどに係る契約
   の効力が発生した時点の現況において、その貸付けなどが相当期間継続して行わ
   れることが予定されていたかどうかにより判定します。
     また、対価を一度に受け取りその後全く賃料などの対価を受けていないときは、
   継続的に対価を得ていることにはなりません。
3 事業用資産に該当しないもの
 
     次のような資産は事業用資産に当てはまりません。
      (1) 棚卸資産、雑所得の基因となる土地及び土地の上に存する権利
      (2) 事業用資産の買換えの特例を受けるためだけの目的で、一時的に事業の用途に使った
       と認められる資産
      (3) たまたま運動場、物品置場、駐車場などとして利用していた空地又はこれらの用途のた
       めに一時的に貸し付けていた空地

4 所有期間
    譲渡をした年の1月1日現在の所有期間が5年以下の土地等の譲渡については、原則として事業用資産
     の買換えの特例は受けられません。
     ただし、平成10年1月1日から平成20年12月31日までの間にする土地等の譲渡については、譲渡した年
     の1月1日現在の所有期 間が5年以下の土地等の譲渡であっても、次の場合を除いて、この特例の適
     用を受けることができます。

    (1) 既成市街地等内から既成市街地等外への買換え
     (2) 譲渡の日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超える国内にある土地等、建
     物又は構築物から国内にある土地等、建物、構築物又は機械及び装置への買換え(平成20年
     12月31日までに事業用資産が譲渡された場合に限ります。)
(2)譲渡資産と買換資産とが、一定の組合せに当てはまるものであることです。
   この組合せの代表的なものとして、次のものがあります。
イ 東京都の23区、大阪市などの既成市街地等内にある事務所や事業所として使用
  されている建物又はその敷地用の土地で、その譲渡の日の属する年の1月1日に
  おいて所有期間が10年を超えるものを譲渡して、既成市街地等でない地域(国内
  に限ります。)にある事業用の土地や建物を取得する場合
ロ 譲渡の日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超える国内にある事
  業用の土地等や建物を平成20年12月31日までに譲渡して、国内にある土地等、
  建物又は機械装置を取得する場合

 買換えの具体例説明
   既成市街地等から郊外への買換えの具体例   [平成19年4月1日現在法令等]
  事業用資産の買換えの特例は、売る資産と買い換える資産の組合せを特定のケ
  ースに限定しています。
   この代表的な組合せの一つに、 既成市街地等の区域内にある土地などを売って
  既成市街地等の区域外にある土地などに買い換えるケースがあります。
   例えば、洋品店を 営む個人が既成市街地等の区域内にある○○区の店舗と敷
   地を売って、既成市街地等の区域外にある△△市に同じく店舗と敷地を買い換
  える場合です。
   この既成市街地等の区域内から区域外への買換えの特例を受けるには、
   次の三つのことに注意してください。

   (1) 既成市街地等の区域の確認です。
   (2) 買い換える土地の面積が、原則として、売る土地の面積の5倍までに制限
     されていることです。5倍を超える部分は買換えの特例の対象になりません。

   (3) 売る資産は事務所や事業所、工場、店舗などに使用されている建物又はそ
     の敷地の土地などのうち、その譲渡の日の属する年の1月1日において所有
     期間が10年を超えるものであることです。

(3) 買換資産が土地であるときは、取得する土地の面積が、原則として譲渡し
   た土地の面積の5倍以内であることです。この5倍を超えると 超える部分は
   特例の対象となりませんなお、一定の農地への買換えの場合は10倍以内と
   されることがあります。
(4) 資産を譲渡した年か、その前年中、あるいは譲渡した年の翌年中に買換資
   産を取得することです。
     なお、前年中に取得した 資産などを買換資産とするためには、取得した
   年の翌年3月15日までに「先行取得資産に係る買換えの特例の適用に
   関する届出書」を税務署長に提出をしておくことが必要です。
     また、売った翌年中に買換資産を取得する予定の場合には、確定申告書
   を提出する際に 取得する予定の買換資産についての取得予定年月日,取得
   価額の見積額及び買換資産が買換えの組み合わせのいずれかに該当する
   かの別その他の明細を記載した書類(買換(代替)資産の明細書)を添付
   することが必要です。
(5) 事業用資産を取得した日から1年以内に事業に使うことです。なお、取得してから
   1年以内に事業に使用しなくなった場合は、原則として特例は受けられません。
(6) この特例を受けようとする資産については、重ねて他の特例(優良住宅地の造成
   等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の 特例や優良賃貸住宅
   等の割増償却等)を適用することはできません。
(7) 土地等の譲渡については、原則として、譲渡した年の1月1日現在の所有期間が
   5年を超えていることです。なお、 平成10年1月1日から平成20年12月31日までの
   間にした土地等の譲渡については、この要件が停止されています。
   ただし、 (2)で説明した組み合わせの
   場合には、所有期間について、譲渡した年の1月1日において10年を超えているこ
   とが、個別の要件とされています。
(8) 譲渡資産の譲渡は、収用等、贈与、交換、出資によるもの及び代物弁済とし
   ての譲渡
ではないこと、また、買換資産の取得は、贈与又は交換によるもの
   及び代物弁済としての取得ではないこと。
譲渡所得金額
譲渡所得金額の計算この特例の適用を受けた場合の譲渡所得の金額は、原則として次の算式によって計算します。
1) 譲渡資産の譲渡価額と買換資産の取得価額が同額か、または、買換資産の取得
  価額の方が多い場合
      譲渡価額と買換資産の取得価額が同額か、買換資産の取得価額の方が多い場合の計算式
(2) 譲渡資産の譲渡価額が買換資産の取得価額より多い場合

       譲渡価額が買換資産の取得価額より多い場合の計算式
税務申告
 申告手続
 この特例を受けるためには、次の書類を添えて確定申告をすることが必要です。
   イ 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]
   ロ 買換資産の登記事項証明書などその資産の取得を証する書類
   ハ 譲渡資産及び買換資産が特例の適用要件とされる特定の地域内にあるこ
  とを証する市区町村長等の証明書など
(注) 買換資産を取得する見込みで、この特例の適用を受けた場合には、上記のロ
   の登記 事項証明書などは、買換資産を取得した日から4か月以内に提出しな
   ければなりません。
更正の請求や修正申告
(1) 更正の請求
  買換資産を取得する見込みでこの特例の適用を受け申告した買換資産の「取得
  価額の見積額」より「実際の取得価額」の方が多かった場合には、 買換資産を
  取得した日から4か月以内に「更正の請求書」を提出して所得税の還付を受ける
  ことができます。
(2) 修正申告
   買換資産を取得する見込で、この特例の適用を受け申告した買換資産の 「取
  得価額の見積額」より「実際の取得価額」の方が少なかった場合には、買換資産
  を取得した日から4か月以内に修正申告をし、差額の所得税を納付しなければな
  りま
せん
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 資産を有効に使う秘密テクニック 

貴方の土地は活きていますか
死んではいませんか?
      
     資産運用コンサルタント  藤谷忠義  (常盤商事  代表者)

序 章   死んでる資産の活かす方法
1 .自己使用しているが、廻りの環境が変化し使用勝手と維持経費が高い。
  (例)商業地域で自宅を持って住んでいる、固定資産が高い。
    
(有効利用例)その地に賃貸マンション建築し、その建物の一部に住む。
    (利得)自宅にかかる経費が賃貸料でまかなう事が出来る。
   土地を有効に利用するにはその地に収益建物を建てるのが最高の有効利用です。


2. 建物施工するには建築確認申請により許可がいります、しかし、出来てからの検査は
  厳しくありません、手抜き工事でも検査は通ります。
  
建築会社選択はコンサルタントの指示に任すのが最適。

3. 建築依頼先は信頼関係が有り、絶対手抜きをしない会社を選択する必要があります。

4. 賃貸マンシヨン、賃貸事務所等の付加価値がついた建築は設計・企画者が完成後
  の管理者となるのが理想です。


5. どのような建物でも、未来永劫に存在するものはありません、常に補修を重ねる必
  要がありますそれがリフォームの基本です。

6. 近年古くなった内装・設備を新しくするのでなく、新たな時代に合った内装に換
  えるリフォームが多く見られるようになった


第一章   建築の原因
 1. 使用土地・建物が狭くなって、今以上の広さが必要のため。
 2. 今の資産を新たな資産に換える。
 3. 所有していても必要がない土地建物を活かす(遊休資産)。
 4. 建物が老朽化して修繕費が多大に必要になるから。
 5. 貸マンシヨン、貸事務所等を建てて収益を上げる。

第ニ章   建築一般発注方法
 1. 信頼できる設計事務所に頼む。
 2. 信頼できる建築会社に頼む。
 3. 知り合いの人に信頼できる建築会社を紹介してもらう
 4. 物件の近くの建築会社に頼む。
 5. インターネットによりコンサルタント事務所・不動産会社を探し、信頼できれば頼む

第三四章 建築理想発注方法 (トキワグループ推薦)
 1. 売却、買取前に信頼できる建築コンサルタントに相談して、将来と現実を査定検
  討してもらい、方針と方法を企画してもらい、  以降総て完了するまで指導願う。

 2. 知り合いの人に、実績と免許番号の数字が大きい不動産会社を紹介してもらう
 3. インターネットにより
不動産会社を探し、必ず面談、聞き合わせして信頼できれば頼む
第四章   建築発注総論
    
  建築業の特徴としては、施工前において事前相談は何処でもできるが、施工後の
  管理運営のアフターサービスができないのが特徴の業界です、その弊害として建
  築して良かったか、悪かったかの結果が出ても自己責任になる事です。
  建築施工の理想は先ず、事前に建築コンサルテングを受け、総て結果が出るまで
  側にいてもらい、どのような事柄が出ても、指導してもらえるようにするのが理想だ
  と思います。

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 土地を活かすか、殺すかは、持ち主の能力次第、自分の能力不足の場合、その能力を保有した専門家の能力を利用するのが得策です。
 
土地を遊ばしている人になぜ遊ばすのですかとお聞きすると、利用方法が分からないとの返事あり、専門家に任せば即時方法見つけることができる。
 
 適切な利用方法が出てくれば即実行、それも総て専門家に任せば、安くて、良い物が造れる。
 個人・法人所有土地に、最適な収益マンション・収益事務所を建てることができれば、素晴らしい優良資産に変身する、こんな事が簡単に実現する。
 建物を建てたいとき建築単価、工法その他専門家でなければ分からない事が一杯ある、素人発注して不安が的中して失敗するより、不安と失敗を一掃する方法として施主代理として専門家のトキワグループが発注する方式が一番得である。
 
  トキワグループは建築種別は限定無しで何についてもノウハウを保有して安心して任すことができます、任せてください。

下請け工務店・専門業者をコントロールし良いものを安く施工する。
  
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ト キ ワ 建 築 設 計 施 工
  施主代理発注施工システム


 安く良い建物を施主代理で発注するトキワグループ独自の工事システム

   知識を持たない不安感で建築するのは無謀です、トキワに任せてください 
   専門家としてのノウハウと実績を加味して建物計画を作成し
   一流の建築会社に発注する、建物完成まで責任を持つシステムです、
 トキワは建築に関する総ての施主代理で工事施工時の監督。指導・トラブル処理
    建築完成後の保証業務、営繕処理、補修処理、等総て責任負います。
 施工会社は上場建築会社数社選定し、トキワグループは施主代理発注者として、
  の立場で、活動いたします。
 リフォームはトキワが責任設計施工で建築いたします。
       

☆工事仕様は設計事務所、デザイナー専門家の検討後トキワとお客様の話し合いにより決定する。
☆㈱常盤システムコーポレーションより施主代理で数社の上場企業建築会社に見積もり依頼。
☆㈱常盤システムコーポレーションにより見積書検討。
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       任せて安心 トキワ設計施工システム
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仕様決定・見積検討・施主代理発注

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 OSAKA TOKIWA GROUP
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不動産・建築コンサルタント事務所 不動産会社
   常  盤  商  事
 
       大阪府知事免許⑧第23064号
不動産(売買・賃貸・管理)全般 
      建築設計施工会社(新築・リフォーム)

     ㈱常盤システムコーポレーシヨン
    地建物取引業免許 大阪府知事免許⑥第30497号
各種コンサルタント(経営・特許・飲食・相続)全般
  心理カウンセリング(カウンセリングルーム

       ㈱融合技術研究所
お問い合わせ電話 06-6942-0728
             担当 藤谷
お問い合わせメールfujitani@joy.ocn.ne.jp
トキワグル-プ 全社所在地 常盤セントラルビル 総  合  案  内 
TOKIWA
所在地
地図
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