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| 常 盤 商 事 公認コンサルタント 藤 谷 忠 義 メール 担当藤谷 不動産コンサルタント免許登録番号（4）第１７７８２号 無料相談受付窓口 電話 06-6942-0728 ＦＡＸ 06-6941-0420 〒540-0028 大阪市中央区常盤町1-4-12常盤セントラルビル |
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| ご相談は等価交換コンサルタント 藤谷忠義 お問い合わせ 電話 06-6942-0728 メール 担当藤谷 |
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新たな収入を得られる方法 ☆遊ばせている土地を持っている土地所有者様、 土地を遊ばせていても固定資産税や都市計画税といった税金が 掛ってきます。 貸していても、採算性が悪い方法では低収入になっている場合 があります。 遊休土地からは収益を生みませんので、個人の収入、貯金を取り 崩したりして何とか 納税しなければなりません。 貸していても、採算性が悪い場合あまり得にはなりません。 これではお金が出ていくばかりです、何かしらの収入を得る方法を 講じたり収入アップの方法を講じなければ大変です、その方法として 現在所有不動産の利用方法を変更する必要があります。 所有地上には賃貸マンションを新築し、マンション経営を行うことが 有効利用の一番の得策だと考えられます ☆自営業者で土地を事業で使っている土地所有者様 事業者の場合、事業で不動産を利用している場合、事業が黒字である事が 不可欠です、それでないと不動産からの収益は実質マイナスになります。 事業に利用しなくて、有効利用すれば必ずプラスになります。 事業が赤字になれば所有不動産は死んでいる資産になります。 常に黒字を求められるのは、厳しいです幾多の経済変動はつきものです それを回避するために、現在所有利用している不動産の利用方法を有利な 利用方法に変更すれば、安定収入が得られます。 単純に考えれば、事業で利用している土地が賃貸マンション適地であれば 事業を行う場所を変更する、借地、借家でもかまわないです、その移動後その 地に賃貸マンションを新築し、事業会社がマンション経営を行うことが一番の得 策だと思います。 企業に事業以外に別途収入が確保でき、事業も移転時に無駄を省いて、合理 化ができる一度に二つの得を得られる事が出来ます。 個人・法人が安定収入を確保できれば、無理ない相続対策として、相続税を 軽減する ために、無理ない借金も造る事もできます。 |
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等価交換は借金しないで資産は造れる方法 土地有効活用の事業手法は幾つかの種類があります。 等価交換方式、自己資金調達建設方式、事業受託方式、土地信託方式、建設 協力金利用方式、定期借地権方式等があります。 土地の面積、周りの環境、状況や所有者の資金現状、希望などにより、適合す れば等価交換方式は最適な事業手法であると思います。 等価交換方式は、「借金しないで土地の有効利用できる事業手法」です。 適合しない場合は、土地有効活用目的の自己資金調達建設方式を選択する ことになります、「借金して土地の有効利用をする事業手法」です、マンション 建築を考えた場合、土地所有者に建設資金があれば問題がありませんが、 資金がない場合には、金融機 関から資金を調達して賃貸マンションを新築し なければなりません。 借金する場合、借主の条件が揃うのと土地の担保評価と収益性と条件に適合 しなければ借りれません、幾多のハードルが出てきます。 等価交換方式は、金融機関から借金をする必要はありませんので、土地の 面積、周りの環境、状況等が適合すれば、わずわらしいハードルは出てき ません。 メリットは「先が見えない世の中で、借金をしたくない」「子供に借金を残した くない」「不動産から安定収入が欲しい」「相続対策をしたい」「資産を利用した 事業を改革したい」等したくない事を回避して、したい事を実現する、土地有 効活用希望所有様には一番最適な有効活用の事業手法だと言えます。 残念ながら誰でもどの様な土地でも、等価交換ができるのではありません、 選ばれた人、選ばれた土地でしかできません、選ばれた人、土地が等価交換 ができます、それが一番のデメリットです。 もしも、等価交換最適と選ばれた人、土地は幸運だと考えて実行を検討され てはとお薦めいたします。 |
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 等価交換の相手は慎重な選択が必要 騙されると土地を盗られます 「詐欺被害事例ご紹介」 土地所有者様とディベロッパー（マンション業者）と等価交換に関する合意にいたった、譲 渡方式は“全部譲渡方式”が用いられ、マンション建築前に土地の名義をディベロッパー （マンション業者）に移転しました。 その後日ディベロッパーが突然倒産してしまったのです、計画倒産による詐欺かも？？ 裁判になりますが、法律では理不尽ながら、譲渡した人に土地が戻ってこない例もありま した。 この様な被害を防止するには、信頼できる上場企業のディベロッパー（マンション業者）を パトナーに選ぶ事が不可欠です。 等価交換方式“全部譲渡方式”と“部分譲渡方式”のご説明 「全部譲渡方式」 土地所有者が土地全部をディベロッパーに譲渡し、ディベロッパーは その地に分譲マンションを新築し、完成後、土地付き区分建物を買い 受ける方式です、 これが「全部譲渡方式」です。 この場合、譲渡資産が「土地」で、買換え資産が「土地＋建物」というこ とになります。 「部分譲渡方式」 土地所有者が土地の一部をディベロッパーに譲渡し、その売却金額相 当分の建物だけ(土地付きでない建物)を買い受ける方式。 この場合、譲渡資産が「一部の土地」で、買換え資産が「建物だけ」という ことになります。 「全部譲渡と部分譲渡の比較」 従前資産が既成市街地等内に所在していれば、立体買換えの特例と特 定事業用資産の買換えの特例のどちらも適用になるケースが多く、いず れかを利用して等価交換方式を組み立てることが可能です。 この場合、全部譲渡でなく部分譲渡の方が節税の観点から優れていると いえます。 ただし、償却資産への買換えは、改正の多い特例なので適用要件等を十 分に調べることが大切です。 一般的に、全部譲渡の方が譲渡所得税の負担も大きくなり、不動産取得税 に関しても取得価格の大きい全部譲渡方式の方が税負担が大きくなるとい う傾向があります。 |
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1.個人は土地を持っている、法人は建物所有、評価は借地権が法人が所有 するので個人の土地の評価は軽減される、法人の株は贈与により名義を 変更。 相続税は想定として5000万円以上かかるのではと思う。 2.使用方法は法人が使用している、個人の土地は法人に貸している建物は 法人が使用している。 （具体的な対策） 1.「個人所有の土地上にデベロッパーの資金で分譲マンションを新築する」 その土地評価部分の部屋を取得する。 「内容」 個人所有の土地は持ち分比率の共有所有になるが、土地の所有権は永久 的に存在する。 法的根拠は本来の取り引きは、自己（法人・個人）所有の土地一部を売却し て、その地上の建物を買い取る取引で ある、それにより本来なら売買譲渡税がかかるが、等価交換特例により、譲 渡税は掛らない。 2.法人は建物を解体し、借地権放棄する、営業は他の場所を賃貸で借り移 転して営業を行う。 |
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| 宅建免許大阪府知事⑩第23064号 | 管理免許国土交通大臣③第061816号 | ビル経営管理士免許 登録番号 1001408 | ||||||||||||||
| 不動産コンサルタント免許登録番号（4）第１７７８２号 | 宅建免許大阪府知事⑦第30497号 | 上級心理カウンセラー免許第０８Ａ８２３５号 | ||||||||||||||
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